“老舊小區換新顏，改出滿滿幸福感”，這幅掛在東區街道松苑街松苑橫街小區“城市幸福加油站”內的對聯，是小區改造后，居民贈送給社區的。改造后的松苑街松苑橫街小區馬賽克外墻潔凈如新，姹紫嫣紅的三角梅垂吊在房屋窗臺前，幾位居民在廣場強身健體，小朋友們嬉戲打鬧，一幅和諧溫馨、生機盎然的社區和美畫卷徐徐展開。
從2023年起，中山啟動近年來規模最大的老舊小區改造工作。目前，全市累計有266個老舊小區開工改造，121個小區改造完工，涉及3400多幢居民樓、6萬多戶居民，140多萬平方米建筑面積，改造成效顯著。2月14日，廣東省住房和城鄉建設廳在中山舉辦2025年城鎮老舊小區改造現場觀摩會，向全省各地市介紹中山老舊小區改造創新經驗。來自省、各地市的相關負責人通過實地走訪、召開會議等方式，了解老舊小區改造的“中山經驗”。
實現老舊小區
既要“改好”更要“管好”
中山是改革開放后國內最早探索商品房和現代住宅小區開發建設的城市之一，也意味著中山更早面臨住宅小區配套基礎設施老化、建筑風貌破舊等“煩惱”。據統計，中山有超過600個小區建于2000年前，推動老舊小區改造迫在眉睫。
從2022年起，中山連續三年將老舊小區改造工作納入“十大民生實事”和《政府工作報告》，并于2023年相繼啟動改造266個老舊小區。2023年住建部專項評估顯示，中山老舊小區改造群眾滿意度達93.7%。“高分答卷”背后，是改造方案與群眾關切問題的“雙向奔赴”。
當天，與會人員參觀走訪了松苑街松苑橫街小區、石岐街道從善坊歷史文化街區和洪家基片區小區。松苑街松苑橫街小區建于20世紀90年代，是2023年度中山市老舊小區改造項目之一。整個小區改造從進場施工到竣工，用時僅4個月。改造后的小區告別了“三線”雜亂、管道錯混接、樓道設施殘舊缺失等問題，并將大量的綠化空間改造成了停車位，增設汽車充電樁，還上新了長者飯堂、“衣”心“衣”意裁縫店等便民服務和休閑娛樂空間。這些更新，都順應了群眾的呼聲。
在滿足居民最直接、最現實、最迫切需求的同時，中山還邀請專家、社區、設計團隊和居民共同深化設計，力求將老舊小區“改得更好”。在連片推動老舊小區改造中，中山還對傳統僑房等承載歷史文化的建筑實施分級保護，既更新城市，也留住鄉愁。
石岐街道從善坊歷史文化街區內，不少建筑建成至今已有百年。片區內老僑房、舊民居密集排布。改造過程中，中山不斷召開現場協調會，邀請專家、學者和群眾等代表齊聚一堂，就改造內容集思廣益。香山古城保護活化中心主任田湘攸還利用自媒體賬號，通過視頻記錄改造全過程，向市民游客介紹改造意義、方法和模式等。經過400多天改造，曾經“瀕危”的歷史建筑煥然一新，陸續進駐多種文化業態，成為香山古城乃至中山文旅的一大“打卡點”。
老舊小區既要“改好”更要“管好”。中山引入“EPC+O”模式，推動老舊小區改造從“物質空間提升”轉變為“社區綜合治理”，確保老舊小區實現“建管并重”和“長治久安”，洪家基片區小區便是如此。該小區改造內容包括基礎類30項和完善提升類7項，涉及樓道修繕及翻新、建筑外立面修繕及更新、無障礙及適老化設施改造、雨污分流、電力線路、三線設施、路面修繕、智能化改造等多項內容。改造完成后，小區引入專業運營單位進行日常維護，并入駐了不少餐飲業態，實現收益由居民共享。
創新“6+2”全過程監管模式
探索“中山經驗”
老舊小區改造關乎城市面貌與居住品質的提升，承載著人民對美好生活的向往。圍繞群眾急難愁盼問題，中山全面推進老舊小區改造工作，在實踐中探索出具有中山特色的“6+2”全過程監管模式，走出一條老舊小區改造與基層治理協同推進的新路徑。
中山市住房和城鄉建設局老舊小區改造科科長黃轟介紹，“6+2”全過程監管模式即6個全過程管控和“兩個結合”。前者指在老舊小區改造過程中堅持全過程高位統籌、設計管控、安全監管、長效機制、資金監管、公眾參與。后者指結合歷史文化街區連片打造老舊小區，結合適老化建設創新推出“連片加裝”電梯。
中山堅持“先整體規劃、后連片改造”，將中山特有的嶺南文化、華僑文化和小區區位特色等融入改造中，提升改造精細化品質，并構建“五位一體”方案審查體系，通過專家評審、鎮街黨委把關、市級總師團隊指導、部門聯審會商、施工過程監管五個維度嚴控設計質量，打造出了蘊含老石岐文化的歷史文化街區從善坊、全齡友好網紅業態融洽的東區街道竹苑片區、具有改革開放印記的西區街道DBIO示范區等不同風格的精品項目。
“相比錦上添花，老舊小區改造要做的更多是雪中送炭。這點上，中山就做得非常好，值得我們參考借鑒。”韶關市住房和城鄉建設管理局住房更新改造管理科副科長胡計迎現場觀摩中山市老舊小區改造項目后表示。在胡計迎看來，老舊小區改造就是為民辦實事，要做到群眾滿意就要真正了解居民需求。
這一點，“全過程公眾參與”就做到了。居民群眾在施工前和施工時要全過程參與決策、實施、監督和評價，“根據居民訴求，補足老舊小區配套設施和服務設施短板。”黃轟表示，中山老舊小區改造前充分聚焦居民“急難愁盼”，做到“問需于民”；改造中邀請居民對工程質量、進度、文明施工等全程監督，做到“問計于民”；改造后通過走訪、問卷等形式進行滿意度回訪，鼓勵居民參與自主管理，做到“問效于民”。
老舊小區電梯加裝是不少群眾的盼望。針對這一“老大難”，中山出臺多項新政策，破解過去“一票否決”難題，并制定本土加梯圖集供群眾選擇。同時，還對居民予以三重“優惠大禮包”，即政府每臺電梯補貼10萬元、加梯企業對每臺電梯再優惠7至10萬元，贈送居民2年免費維保服務。2020年至今，中山共加裝電梯超600臺，惠及居民約3萬人。
現場參觀走訪后，廣東省住房和城鄉建設廳建筑節能處二級主任科員蔣曉兵表示，中山在頂層設計上組織領導得力，特別設置了老舊小區改造科統籌協調相關工作，這在全省乃至全國都是唯一的。經過多番努力，中山老舊小區改造效果顯著，不僅創新實施“六個全過程管控”模式，還突出“一老一小”和歷史文化保護，補齊了公共服務短板。他還表示，中山遴選的3個觀摩項目特色突出、別具一格，“松苑街松苑橫街小區采取新工藝工法清洗外立面，使得整個小區風貌實現整體提升，并且還降低了改造成本。從善坊突出歷史文物保護，讓城市留住記憶、人民記住鄉愁。洪家基小區采用‘EPC+O’模式推進，在改造的同時引入物業管理，讓小區自我造血能力不斷增強。”
編輯 陳家浩? 二審 王欣琳? 三審 陳浩勤
